フラットへの借り換え条件が揃った?

変動金利で借りている方は金利が上がりそうになったら固定金利(フラット35)に借り換えしようと考えているのではないでしょうか。ですが実際は金利上昇というのは雑誌などで聞きますが日本銀行の政策を見る限りその気配は微塵も見えないのが実情です。ですが、昨日フラット35の金利を見てびっくりしました。

一時期の10年固定並みに下がってきました。20年以下なら1.02%です。これを見ていると現在の住宅ローンの条件次第では既に長期固定のフラット35に借り換えてもいいのではないかと思ったのです。

その条件とは
1、変動金利で0.975%以上
2、残念年数が20年
3、当初の住宅ローンの諸費用を頭金で支払った方

ではシミュレーションしてみます。10年前に3000万円の住宅ローンで35年払い金利0.975%で購入していたとします。月の支払いは84337円です。15年経過している場合の残高は約1845万円です。これをフラット35で20年払い、金利1.02%で借り換えたとしましょう。月に支払いはいくらになるかといえば85,015円です。その差は678円です。

いかがでしょうか。これなら借り換えを考えている方でも無理なくできるのでは?

まだ購入後15年経っていない場合、たとえば10年しか経っていない場合はどうでしょうか。購入後10年経った残金は22511412円となります。これを22,500,000円でフラット35の1.25%25年払いに変更したら月の支払いは87367円です。つまり月に約3000円のアップです。これに手数料の486000円(2.16%)がありますが保証料からの返戻金があれば気にならないのではないかと思います。

ここでは簡単なシミュレーションなので15年前の変動金利の金利が幾つかなどは加味していません。0.975%より高いならなおさら借り換えを考えている方にとってはチャンスだからです。実際にフラット35に借り換えをする場合は最初の購入時の住宅ローンで諸費用もローンで借りた場合対象外になるなど制約が幾つかありますのでケースバイケースでご相談ください。

何れにしても『金利が上がったら固定金利に借り換え』と不動産屋さんに言われて購入したのですがネットなどを見ているとそれはマーケット的に無理ということが書かれています。しかし金利が下がってこれが現実になってきました。もしいつの日か長期固定金利に借り換えたいと思っていた方にとってはフラット35の金利が条件次第でできるレベルになったと言えるかと思います。

一考の余地があると思いますがいかがでしょうか。

 

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